一铺坑三代?商铺已经成为最危险投资品

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楼主 2019-05-21 23:31:05
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保利独墅西岸

原标题:一铺坑三代?商铺已经成为最危险投资品

前段时间写过公寓不能买——《强烈不建议买公寓的四大理由,希望你能谨记!》,今天接着再说说商铺。

先亮明观点:一铺坑三代,普通人不要碰。

除了住宅底商,那些商业性质的商铺囊括了所有公寓的缺点:

不能落户;没有学位;产权只有40年或50年;转卖的时候交易税费太高。

特别是税费高这一项,从供需两方卡死了商铺的溢价空间。

税费基本达到转让价的20%左右,无论哪方承担,卖方到手的利润都会被税费稀释,投资回报率大打折扣。

而且高额的税费一般人根本接受不起,导致需求方数量受限,商铺的流动性变差,溢价也难拉高。

而住宅底商也好不到哪里去,辐射半径有限,人流稀薄,生活型消费档次不高,消费频次低,租金和升值都难提升。

也不是说商铺没有优点,比如面积小总价低,不需要房票,旺的商圈租金水平也高,但是,购买商铺的风险要远远高于住宅,买错的几率极大,普通人一定要远离。

商铺投资,主要在于“溢价+租金”,但是供应量已经过剩,溢价上不去,租金出不来。

我们可以看到,这几年,无论是一线二线,还是三四线城市,甚至是小县城,房价都是持续上涨。

但是,曾经号称"一铺养三代"的商铺却越来越不好卖,价格慢慢与住宅持平,热度大不如前,少有人讨论。

那是因为,随着房地产市场的扩张,但凡有住宅小区,少不了商业配套,要么是添一个商业综合体,要么是商业街,最次都会设置底商,商铺随着住宅小区在城市点式扩散,遍地开花。

根据中国商业发展报告数据显示,目前实体店铺的严重过剩,且大量在建。

日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米,香港地区约为1.5平方米。但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已超过了2平方米。

商铺严重过剩,已不再是稀缺资源,供大于求之下,价格自然就下来了,甚至有些边角位置商铺的价格还会低于住宅。

虽然商铺价格和住宅持平,但这一波上涨后住宅价格也不便宜,商铺单价一般会去到2万到3万。

商铺总价一抬高,业主要回本,租金肯定不能放低,但商铺数量又源源不断补充供承租方择选,出租市场实际是有价无市,租又租不出去;二手铺比新铺无价格优势,卖又卖不出,如此恶性循环……

而且,随着我国的城镇化建设不断加强,城建不断更新,住宅体量不断扩充,未来商铺供应量会更加过剩,恶性循环只会更糟糕。

互联网冲击下,实体商铺盈利能力越来越差,空置率越来越高,租金收益不稳。

随着这些年互联网飞速发展,实体店的整体没落已然是不可否认的事实。

不信的话,你可以看看身边的很多小店,是不是只记得它们开业时的锣鼓喧天盛况,过不了几个月就慢慢冷清,再然后转让出租,又到下一家进驻,快速轮换,重蹈覆辙。

曾经,地段是商铺获得客流的主要因素,如今,互联网使地段不再具备排他性,还进一步扩大了服务半径,小到三五公里,大到国内外区域,不需要出门,都可以实现所想即所得。

我们不再受限于特定地段的特殊商品,而且,互联网集约化还有明显的价格优势,对传统商业造成重大冲击,商业的盈利能力越来越差。

对于店主来说,买或租个商铺成本高昂却并没有多少生意可赚,空置率自然就高了,业主的租金收益时有时无。

特别是住宅区的商铺,辐射的小区的人口有限,难以养活大量的商业,租金收益就更低了。

我们经常可以看到,那些小区的底商,无非就是房产中介,药店,发廊,五金店,中小学教育培训,烟酒杂货铺等,空置率也是一贯之大:

基本都是一些消费频次低,利润空间小的业态,只能算是细水长流,勉强温饱,能租出去都算不错了,还指望租金能多高?

虽然说,传统商业比互联网也有排他优势,可以提供实体的购物环境和体验,但随着消费需求升级,这个优势并不会给传统商业带来明显的集客效应。

因为,同样具备购物环境的商业形态,已经从单一街铺,发展到商业街区,再到购物中心,而且随着购物中心同质化日趋严重,体验式商业正异军突起,俘获了广大消费者青睐。

我们都知道,购物中心一般都是自持,对外销售的一般是住宅底商或者商业街铺,处于消费层次的最底层。

而且,街铺的劣势又是这么明显,缺乏统一的管理和业态配比(虽然销售时会说有统一的业态划分,几乎都难落实)。

街铺商业档次无法拔高,也无法形成高端的购物享受,未来的消费者会更愿意为体验、环境和服务买单,随着商业消费升级不断,现在的商铺只会慢慢被淘汰。

自然而然,商铺店主们的生意会惨淡,并将持续惨淡下去,越来越少的人会去租街铺或者对街铺的需求会更高,商铺的接盘手只会减少。

用几十万的钱去赌一个夕阳产品,买了商铺砸手上的几率会更高。

看到这,可能还有人不死心:买对了繁华商圈,好地段的商铺租金还是很可观的。

但是,商铺的地段是非常不确定的,眼前的好地段并不持久。

现在城建速度如此之快,我们可以看到,以前小时候吃喝玩乐购优选的“闹市”中心可能还是在老城区,没几年,繁华中心可能就变成了其他区域,或者被万象城、万达广场、奥特莱斯、百盛广场等截流。

连繁华中心的迁移速度都如此之快,何况是依仗商圈的地段呢?

比如,我老家的房子,旁边就是繁华商圈,各种商超百货、小吃街和步行街,好不热闹。

结果今年十一回去的时候发现,有一部分旧的建筑已经拆除,百货城也在清退拆迁,新的城建正在更新迭代.……

如此大规模的变动,隔壁街铺的生意受到了严重影响,有些店铺只能清货甩卖:

虽然说拆迁不是常态,但,哪怕是商圈依旧繁荣,对你来说,只需要一点点小的变动就会给你的商铺带来极大影响。

比如新建一个过街天桥,加一个路边围栏……都会都把你的位置搞差。

这些变动在你买的时候完全无法预知,但是,商铺投资是长线投资,这样的概率放到长远的投资周期来看,变动的可能性非常大。

因此,现在的地段优势并不是长久的,绝大部分商铺现在的租金回报率高并不代表永远高。

而且根据上文我们知道,在互联网的冲击下,整体的租金水平只会持续走低。

租金不稳定还有托管型商铺为你托底?

你想的美。

某些城市会留存有包租商铺,或者类似的格子铺,一般是,开发商统一招商托管,帮你出租,按月/季度/年度定时给你支付租金。

你不用去操心能不能租出去,也不用担心地段、商业升级、商业档次影响租金收益。

而且,这些商铺租金收益通常很高,一般能达到6%-8%左右,大概十来年就能回本。

真良心卖家?

假设2万/㎡,你买了10㎡,也就是20万。就拿最低的回报率6%来算,一年的租金收益是1.2万元左右,10个平方算下来,每平方每月要租100元才能有1.2万元的租金。

你试想一下,在那个城市那个片区的商铺,租金水平能达到100元/㎡/月吗?

一般理财产品年收益也才4点多,如此高额的回报,如此长线回报年限,开发商恐怕在后期卖完或者无法兑现租金的时就会跑路。

即使真正运营起来,做成百货或者商超,也不是稳当的,近几年倒闭的百货还少吗?

王健林曾表示,万达百货差不多一半的门店都处于亏损状态。那其他不擅长商业招商运营的开发商处境也不会太好。

一旦经营不顺,整个商场,一荣俱荣,一损俱损。

而且,一般租约合同根本就不是和开发商签的,基本都是第三方公司,到时候找不到开发商,打官司都艰难险阻;又是格子铺,产权都是分割的,无法单独出租,妥妥的砸手里了。

高危房产投资风险排序一定是:格子铺>街铺>公寓。

综上,从商铺买卖市场看,供应量已然过剩,商铺价值已不在稀缺,而且供不应求,价值逐步被稀释。

而从商铺转卖/租赁市场看,首先,遍地的商铺带来了宽广的可选择性,溢价拔不高,其次在互联网强烈冲击下,实体经济没落,在消费升级的需求看,商铺也面临淘汰,空置率会不断增加,租金收益不稳且不断被抑制;

从商铺根本地段属性看,具有非常不确定性,而且靠单一地段导流,实现营业额已经成为过去式,如此不稳定的价值撑力,容易有大坑。

如果风险这么大的房产投资你还要试错,我能想到唯一的购买理由就是,一定要足够便宜。

而且,如果你非要买,一定要买小区门口以及交通路口的街铺,只有这样的铺子才有丁点赚钱的可能。

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